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授课老师
正保开放课堂特邀实战讲师，正保会计网校《建筑施工企业全盘财税核算和纳税筹划》&《房地产企业三大税种及合同控税》主讲老师。高级会计师、高级税务顾问，是实战型的企业管理创新者。从业近30年，欧资企业背景，深谙建筑房地产企业的营改增政策，同时有数十场诉案经历和10多个项目的结算审计谈判经历及20多个项目土地增值税清算的经历，助你解决建筑房地产企业的痛点和难点，并授予您实操秘笈。曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团，以及较大规模的民营商业地产企业集团，一直在建筑房地产行业财税实战一线深耕细作，致力于该行业规范的财税核算，参与企业的合同审定，对经济合同涉税统筹和法务研究，从诸多诉案和税案当中汲取教训，避免税务雷区，也是能够把证据链思维方式嵌入到日常的财务管理当中，为可能发生的诉讼做好前瞻性准备。善于从细节入手把控涉税涉诉风险并大手笔地进行涉税筹划，先后为多家房地产企业提供管理和咨询服务，为相关顾问企业节税数千万元，是建筑、房地产企业的财税法务实战讲师，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文30篇。
课程安排
| 直播课程表 | 直播课程安排 |
| 房地产开发企业的合同管控及财税处理（一） | 2018-03-04 09:30:00.0 2018-03-04 09:30:00.0~2018-03-04 12:00:00.0 |
| 房地产开发企业的合同管控及财税处理（二） | 2018-03-04 14:00:00.0 2018-03-04 14:00:00.0~2018-03-04 17:30:00.0 |
| 赠送资料：1.合同和成本台账模板；2.款项申请支付审批表；3.销售合同台账模板；4.土地增值税税前扣除凭证（带公式）；5.配套课程电子资料 | |
教学大纲
第一篇 “营改增”政策解读及其对房地产企业影响和应对
政策解读及应对措施（财税〔2016〕36号）
一、销售服务之不动产销售服务
二、房地产企业适用税率与征收率
三、房地产企业不动产销售税目注释
四、销售额的确定
五、新项目和老项目及其涉税事项的处理
六、预缴税款及时间的确定
七、一般计税方法和简易计征方法
八、进项税额的确定
九、一般纳税人取得老项目
1.新新老项目的划分标准
2.新老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理
十、房地产企业的合同签订需要注意的细节要点
1.营改增后业务流程和合同签订模式梳理
2.增值税的进项税抵扣机制对于房地产企业的涉税影响;
十一、“营改增”后，以房抵顶工程款协议的签订及涉税事项处理
十二、供应商身份选择非常重要，如果恰当选择供应商的身份进行税务筹划？
十三、房地产开发企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素分析，从要素入手进行涉税管控；
第二篇 房地产开发企业各个环节的合同涉税处理及账务处理
一、公司成立的股东之间的《投资协议》及《公司章程》细节要点
二、签订《国有土地使用权出让合同》细节要点和相关财税处理
1.土地出让金的凭证
2.土地闲置费的财税处理
3.因为延期支付土地出让金承担土地出让金的财政利息
4.土地出让金的返还财税处理；
5.土地出让金的滞纳金的财税处理
6.不同签约方式下的城镇土地使用税的处理
7.城市建设配套费的财税处理
8.契税的计算依据和会计处理
9.《土地出让合同》的印花税财税处理（是否缴纳，如果缴纳是管理费用还是还是资本化计入土地成本？在土地增值税清算时候能否税前扣除？）
三、签订《规划设计方案合同》细节要点和相关财税处理；
四、签订 《建设工程监理合同》细节要点和相关财税处理
五、签订《模型制作合同》细节要点和相关财税处理
六、签订《勘察设计合同》细节要点和相关财税处理
七、签订《施工图设计合同》细节要点和相关财税处理
八、签订总承包《施工合同》细节要点和相关财税处理
1.招投标文件的细节拟定
2.合同文本的拟定
(1)两种价款确定方式：固定总价，固定单价；二者的差异性分析；增值税税制下的工程造价规则（住房城乡建设部模式；辽宁模式，四川模式）；
(2)付款节点的拟定
(3)设计变更的相关确定方式
(4)竣工决算的相关约定；
(5)竣工决算审计费承担方式的确定
(6)质保金支付方式的确定；违约及违约责任条款的设定
3.总承包合同发票条款的约定
4.“甲供材”和“超供材”在营改增后的财税处理
5.总包管理费/总包配合费营改增后的财税处理
6.水电费的营改增后的财税处理
7.提前竣工奖的营改增后的财税处理
8.营改增后涉及到总承包合同的印花税处理
9.营改增后质保金条款约定及对甲乙双方的财税影响
10.合同台账的建立（包括变更、工作联系函等）
11.总承包施工合同项下的钢结构工程/门窗工程在营改增后的合同签订及财税处理
12.营改增后建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、赔偿金的财税处理和发票开具技巧
13.营改增前已经完成的工程结算未收的工程款于营改增后收到工程款的发票开具技巧
14.房地产开发企业以房抵顶工程款的财税处理及合同细节拟定
15.最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号针对“黑合同”承揽工程 “白合同”结算价款的法律分析；
九、签订《建设工程监理合同》的细节要点和财税处理
十、签订《广告合同》细节要点和相关财税处理
十一、签订《商品房买卖合同》前后相关工作要点及财税处理
1.诚意金的财税处理
2.《认购协议》的拟定及定金的财税处理
3.《商品房买卖合同成交确认书》的细节拟定
4.首付款的财税处理
5.首付款分期的财税处理
6.按揭贷款（商业贷款/公积金贷款）的财税处理
7.实测面积和预测面积差异形成房款的多退少补的法律规定及相关财税处理
8.延期交房产生的违约金的财税处理
9.购房者未按期支付房款产生违约金的财税处理
10.开发商延期办理产证交付手续的违约金的财税处理
11.购房者按揭贷款断供产生的法律后果及财税处理
12.购房者换/退房的相关手续的拟定及财税处理
13.不同原因造成购房者逾期付款的法律后果及财税处理
14.《商品房买卖合同》涉及关键的时间点要素分析及《销售合同台账》的要素定义及后续处理
十二、《委托代理销售合同》拟定及财税处理
十三、签订《前期物业管理合同》的细节要点和相关财税处理
十四、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号针对“黑合同”承揽工程 “白合同”结算价款的法律分析
十五、房地产开发企业/建筑施工企业的“三证统一”（法律凭证、会计凭证、税务凭证）及“三流统一”（资金流、票流和物流/劳务流）原理释义及涉及风险案例分析
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2.2乙方按照甲方最终选报的课程、班次、服务及实际交纳的学习费用向甲方提供相应的辅导服务。
2.3乙方提供的辅导课程、讲义、配套资料、答疑服务等以当年对应课程辅导的招生方案为准。可能会根据实际情况调整老师、课程、大纲、答疑服务等，乙方有权根据实际调整变更具体服务内容和细节。
2.4乙方随课赠送的礼品、课程、分期贴息优惠或其他乙方向甲方提供的优惠政策，如有退换课情况，乙方有权扣除相应费用（如若原包装完整，甲方可以寄回，乙方不予扣除相应费用）。
2.5 购课规则
2.5.1直播课程开课前，甲方如不满意课程内容且未超过课程总时长的10%，可免费申请更换一次；
2.5.2甲方如当期无法上直播课，可在报名交费1年内免费申请一次补学机会；
2.5.3课程有效期内申请退费，若已听课，则需根据具体听课时长扣费【费用计算规则为：（甲方实际交费金额-甲方实际交费金额×20%）÷课程总时长×甲方已听课时长】，若未听课只下载了资料讲义，则需在实际交费金额中扣除20%的费用，剩余的金额退还甲方；
2.5.4直播课因其教学特点，若因故未达到开课标准，可能会延期或调整，遇此特殊情况时网校将及时通知，并可为学员办理更换同类型的相应课程；
2.5.5体验课程（或免费课程）购买后请按时进入直播教室听课，体验（或免费）内容不提供以上购买正式课程的学员所享有的更换、补学及延期等服务；
2.5.6购课后须在页面提示的关闭时间前观看课程，课程关闭后可按2.5.2约定申请补学，逾期视为放弃补学，乙方不再提供退费或补学服务;
2.5.7课程退换政策：网校课程为服务类商品，购买后无任何下载记录(包含讲义、配套资料等)，可享受“7天无理由退款/换课”；
2.5.8如需发票，请在报名交费后1年内提交申请，逾期将不予办理。
3 甲方的权利与义务
3.1 权利
甲方在按照本协议的规定交纳全部学习费用后，有权利享受乙方为“30天/90天/180天”学员所提供的教学及辅导服务，具体服务内容以乙方网站公示的招生方案为准。
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3.2.1 甲方应按时、全额交纳学习费用；
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4 乙方的权利与义务
4.1 权利
4.1.1 乙方有权根据本协议相关条款获得甲方交纳的相应学费；
4.1.2 乙方有权根据本协议的约定获得、持有和核对甲方提供的有关个人信息、资料。
4.2 义务
4.2.1 乙方应提供本协议规定的辅导服务；
4.2.2 乙方应保证所提供的各项服务均能够正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各项服务，包括但不限于互联网运营商提供的网络中断、甲方不具备上网条件（包括但不限于不具备软硬件条件或者软硬件故障）等，则乙方不承担任何责任。
5 不可抗力
5.1不可抗力指超出本协议双方控制范围，无法预见、无法避免或无法克服，使得本协议一方或双方部分或者全部不能履行本协议的事件。这类事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、暴动、网络中断、政府行为、法律规定或其适用的变化，或者其他任何无法预见、避免或者控制的事件。
5.2如任何一方不履行或迟延履行本协议规定的义务是由于不可抗力，则该方免除承担违约责任。
5.3不可抗力事由发生后，若有可能，受不可抗力影响的一方应在10个工作日内将有关情况及时通知对方（乙方可以通过网站公告的方式通知甲方），凡违反此通知义务且不履约给对方造成损失的，须赔偿由此而给对方造成的损失。
5.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影响而未能履约的一方应尽最大努力恢复履行其在本协议项下的义务。
6 争议的解决
6.1 本协议的内容、执行和解释及争议的解决均应适用中国法律。
6.2 双方在履行本协议的过程中，如发生任何争议，则双方应首先进行友好协商解决。
6.3 如果某一争议未在一方首次提出协商之日后 30 日内通过友好协商解决，则任何一方可将该争议提交北京仲裁委员会根据该会届时有效的仲裁规则在北京仲裁。
7 完整协议
乙方在正保会计网校网站上公布的招生方案及网站的注册服务条款是本协议的补充，惟该等招生方案及网站注册服务条款与本协议有不同之处的，则以本协议的约定为准。
8 保密义务
乙方对甲方提供的个人资料和信息具有保密义务，除非法律规定或者有权政府机关的命令和要求或者甲方同意，乙方不得将甲方的个人信息和资料泄露给任何第三方。
甲方对本协议的内容、乙方提供的学习辅导课程的任何内容具有保密义务，未经乙方同意，甲方不得将该等内容泄露给任何第三方或者提供给任何第三方使用。甲方违反保密义务给乙方造成损失的，应当足额赔偿乙方的损失。
9 协议期限
本协议期限自乙方为甲方开通本协议中甲方所报课程听课权限之日起至所报课程规定学习期限到期为止。
10 其他约定
10.1本协议采用电子协议形式，凡购买开放课堂会计实务课程辅导视为同意并签署本协议。本协议自甲方成功付费购买乙方本协议课程之后即生效。
10.2如甲方通过补差价的方式升级到开放课堂其他会计实务课程，类别价格高于本课程以外的辅导课程，则本协议自甲方课程升级至辅导班次生效之日起自动终止，甲乙双方权利义务关系以甲方课程升级后的新班次协议书为准。
10.3本协议生效后，非经法定事由或双方协商一致，任何一方不得解除。
—————————————————【以下无正文】———————————————————
甲方：开放课堂会计实务课程辅导学员
乙方：北京正保会计科技有限公司
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